中国财经报道网

地产周刊丨构建房地产发展新模式 迎接新周期

中国经济时报 2024-04-15 14:05:01 33945℃

聚焦楼市穿越周期

编者按最近部分城市楼市出现回暖迹象,以上海、深圳为代表的一线城市核心区域优质豪宅依然受到追捧,甚至拍出天价。不过,业界专家认为,当前房地产行业仍处于深度调整期,本期地产周刊聚焦楼市穿越周期,探讨相关问题。

楼市半月谈

■中国经济时报记者 夏金彪

房地产市场仍处在转型调整之中,房地产政策持续优化调整。近日,北京、广州、沈阳、苏州四个城市同时出台对住房公积金的调整优化措施,进一步支持居民刚性和改善性住房需求。其中,北京拟对购买绿色建筑等给予更多住房公积金贷款支持,广州上调了公积金贷款最高额度,苏州推出公积金存贷产品,沈阳优化了公积金提取政策。

除优化公积金政策外,青岛、南昌、福州等地优化住房信贷政策,同时针对改善性住房需求推出“以旧换新”政策。据不完全统计,目前,已有广州、赣州、济宁等15个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

值得指出的是,相较于一季度房地产市场整体的筑底行情,上海、深圳等高端住宅市场已经出现火热行情。例如,中海旗下位于上海黄浦区新天地板块的豪宅项目“中海顺昌玖里”3月28日开盘选房,当日销售196.53亿元,创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。这反映出在目前房地产市场整体走弱的背景下,房地产市场的改善性需求仍然很强劲。

过去多年,房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式,迅速扩大市场份额,以满足居民对住房的需求。不过,这种传统模式也导致了房地产市场过度金融化,行业风险积聚。随着我国人口老龄化加剧、少子化趋势显现以及城镇化进入中后期,主力置业人群占比下降,我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化,市场过热的行情不再,行业发展旧模式已不可持续。

应该看到,虽然房地产过了大繁荣周期,但仍是国民经济的支柱性产业。房地产一头连着民生,一头连着经济增长,房地产业平稳发展对于经济社会工作至关重要。3月22日的国务院常务会议对促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署。会议指出,要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善“市场 保障”的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。

关于如何构建房地产发展新模式,此前住房城乡建设部表示,一是要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,从要素资源科学配置入手,以人定房,以房定地、以房定钱,防止市场大起大落;二是要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制,包括改革开发方式、融资方式、销售方式,建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

业内认为,构建房地产发展新模式的过程,也是房地产行业转型发展和重新洗牌的过程。从房地产发展的国际经验来看,海外很多房企也曾高负债,在遭遇经济低谷时,也曾经历破产清算或者被兼并收购的命运。“活下来”的房企在此后的经营文化和制度中,严格贯彻低负债经营理念,逐步降低外债依赖,严守财务纪律,重视现金储备。

目前,海外成熟房企普遍采用低杠杆的现房销售、租售混合经营等模式,以增加现金流收入的可持续性。随着房企开发销售业务增速的回落,持有运营也由过去的从属地位上升为战略地位,房企纷纷将“沉淀资产”盘活为产生良好现金流的资产。

比如,新加坡的凯德集团是“基金 REITs”的轻资产管理模式。日本三井不动产、住友不动产等则是覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。而中国香港的新鸿基、恒基等企业则侧重“开发 持有”的租售并举模式。

可以预计,在不断构建房地产发展新模式的过程中,房地产行业将从以往追求速度和数量的发展模式,转向解决居住“好不好”的高质量发展模式。随着“市场 保障”的住房供应体系不断完善,面向改善性需求的“好房子”仍有稳定的市场空间。此外,保障房、城市更新和老旧小区改造等也有望获得更多政策支持,给房企带来新的发展机遇。对此,房企应尽早向房地产发展新模式转型,迎接房地产长期稳定、高质量发展的新周期。

本文图片来源:摄图网

总 监 制丨王辉 车海刚

监 制丨李丕光 王彧 刘卫民

主 编丨毛晶慧 编 辑丨陈姝含

审核:仝宗莉

— THE END —



版权声明:此文为转载或用户投稿,如涉及版权问题,请与本网联系!此内容仅供参考,不作买卖依据。